不動産を売ったら税金がかかる？
マイホームや土地、投資用不動産を売却すると、「譲渡所得税」という税金がかかる場合があります。
売却代金そのままが課税対象になるわけではなく、売却益（もうけ） に対して税金がかかる仕組みです。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却代金）－（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 譲渡価格：買主から受け取る売買代金。買主から受け取った固定資産税・都市計画税の精算金（売った日から年末までの分）も含めます。
- 取得費：購入代金や建築費、購入時の仲介手数料・登記費用など。建物は、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額が取得費になります。 ※取得費が分からない場合は、概算として「売却価格の5％」で計算できます。
- 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費、建物解体費など
👉 この計算で「利益（譲渡所得）」が出た場合に課税対象となります。
税率は所有期間で変わる
譲渡所得にかかる税率は、不動産を持っていた期間で変わります。
- 短期譲渡（売った年の1月1日時点で所有期間5年以下） 所得税30％＋住民税9％＝39％
- 長期譲渡（売った年の1月1日時点で所有期間5年超） 所得税15％＋住民税5％＝20％
所有期間は、実際に持っていた期間ではなく売った年の1月1日時点で数えます。そのため、取得からちょうど5年たったところで売っても、長期譲渡にならない場合があります。
また、実際には所得税に復興特別所得税（所得税額の2.1％）が上乗せされるため、合計の税率は短期39.63％・長期20.315％になります（令和9年分からは復興特別所得税と防衛特別所得税に分かれますが、合計の率は変わりません）。
👉 所有期間が5年を超えると、税率が約半分になるため、売却のタイミングによって税負担が大きく変わります。
マイホームを売ったときの特例
マイホームの売却には、大きな特例が用意されています。
- 3,000万円特別控除 マイホームを売却した場合、所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。住まなくなった家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります。ただし、親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。
- 軽減税率の特例 売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に、さらに低い税率（所得税10％＋住民税4％＝14％、復興特別所得税を含めると14.21％）が適用されることもあります。
なお、特例を使って税金がゼロになる場合でも、確定申告をしないと特例は受けられません。
👉 これらを活用すれば、実際には税金がゼロになるケースも少なくありません。
まとめ
不動産を売ったときの税金は、売却額そのものではなく 「利益」に対して課税」 されます。
計算のポイントは、
- 取得費や譲渡費用を正しく把握すること
- 所有期間で税率が変わること
- マイホームの特例を活用すること
特に領収書や契約書がないと取得費の計算ができず、税額が大きくなってしまう場合もあります。
不動産の売却を検討されている方は、必ず事前に税理士へご相談ください。
※本記事は令和8年9月18日現在の法令・国税庁公表資料に基づく一般的な説明です。実際の取扱いは、個別の事実関係によって異なります。