不動産投資で見落としがちな「土地建物割合」
不動産投資の資料には「利回り」や「家賃収入シミュレーション」がよく載っています。
でも、実はそこに書かれていない「土地と建物の割合（按分）」が投資の成果を大きく左右することをご存じでしょうか？
減価償却に影響する
建物は減価償却できますが、土地はできません。
例えば1億円の物件でも、建物部分が6,000万円なのか3,000万円なのかで、毎年の経費計上額は数十万円から、耐用年数の短い中古物件では数百万円単位で違ってきます。これはそのまま税金や手元に残るキャッシュに直結します。
建物部分の差額3,000万円を定額法で償却した場合の、1年あたりの減価償却費の差の目安は次のとおりです。
- 新築の鉄筋コンクリート造（耐用年数47年）：3,000万円×0.022＝約66万円
- 新築の木造（耐用年数22年）：3,000万円×0.046＝約138万円
- 築22年を超える中古の木造（簡便法で耐用年数4年）：3,000万円×0.250＝約750万円
土地建物割合の確認方法
投資資料に土地と建物がきちんと区分されていれば問題ありません。
しかし、区分が記載されていない場合には、一般的には固定資産税評価額で案分して計算することになります。購入を検討される際は、必ず評価証明書などで割合を確認しておきましょう。
なお、契約書に土地と建物の金額が分けて書かれていても、時価などと比べて建物の割合が不自然に大きい場合には、税務署から認められず、固定資産税評価額の比率などの合理的な基準で計算し直すよう求められた例（国税不服審判所の裁決）もあります。
まとめ
不動産投資は「表面利回り」だけで判断すると危険です。
税金やキャッシュフローを考えるためには、土地建物割合をしっかり確認し、シミュレーションすることが大切です。
ご相談ください
当事務所ではクライアント様については購入前の試算サポートも行っております。岡山の物件に限らず、全国の物件でも対応可能ですので、安心してご相談ください。
※本記事は令和8年9月18日現在の法令・国税庁公表資料に基づく一般的な説明です。実際の取扱いは、個別の事実関係によって異なります。